- כ"ב תשרי ה'תשפ"ד 07/10/2023מצב חירום - מענה ומידע לציבור
נדל"ן
התחדשות עירונית כל מה שכדאי לדעת
א' חשון ה'תשע"ז 02/11/2016
מערכת "פיתה"
התחדשות עירונית – תמ"א 38
הקדמה
אזרחים רבים שואלים עצמם האם כדאי להם לבצע שינויים בבניין שבו הם גרים או המצוי בבעלותם
סקירה קצרה
הדרך הנפוצה ביותר היום לביצוע שדרוג למבנה ישן הוא באמצעות תוכנית מתאר ארצית לתכנון ובנייה שמספרה 38 (תמא 38).
מתחילה נולדה התוכנית מתוך כוונה לתת מענה לבעייה של מיבנים ישנים אשר עלולים להתמוטט במקרה של רעידת אדמה
במהלך השנים נעשה שימוש מירבי בהוצאה לפועל של פרויקטים המסתמכים על תמא 38 יותר מטעמים של השבחת הנכס והתחדשות עירונית ופחות מן הטעם של החשש מפני רעידות אדמה.
שאלה נפוצה
מהו ההבדל בין תוספת בנייה לפי תמא 38 לבין פינוי הבניין והריסתו והקמת בניין אחר במקומו וגם זאת בהתאם לתמא 38 ומה עדיף לדיירי הבניין.
תוספת בנייה (תמא 38/3)
- תנאי מקדמי לביצוע שדרוג עפ"י תמא 38 הינו היתר בנייה לבניין מלפני שנת 1980.
- היתרון העיקרי בביצוע תוספת הוא שהבניין עובר שדרוג מבלי שייהרס ורוב הדיירים נשארים לגור בדירתם במהלך כל קופת הבנייה ו/או למעט תקופה קצרה או אנשים רגישים במיוחד שעוזבים את הבניין בתקופה זו.
- משמעותו העיקרית לדיירים של מסלול זה הוא בבטחון שהבניין לא ייגרע ומשיך לעמוד על תילו בכל מקרה או תקלה
- אין צורך לעזוב את הבניין.
- מהן התמורות לדיירים?
- היזמים מציעים את התמורה בהתאם לנתוני הבניין;
בכל המקרים: - חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
-שדירוג המראה החיצוני
-מעלית
- לובי חדש ותיבות דואר.
בהתאם למיקום הבניין : - תוספת ממ"ד/ חדר
תוספת בנייה (תמא 38/2)
- רוב התנאים המפורטים לעיל לגבי תוספת בנייה נכונים כאשר הורסים את הניין הישן ובמקומו מוקם בניין חדש.
- בהריסה ובנייה בדרך כלל התמורות לדיירים גבוהות יותר.
- הדייר עוזב את הבניין לשכירות לכל תקופת הבנייה על חשבון היזם.
- לכשישוב לבניין יקבל למעשה דירה בבניין חדש לחלוטין.
- בדרך כלל כאשר הורסים את הבניין ליזם חופש גדול יותר בתכנון הבניין ולכן בדרך כלל התמורות לדיירים גדולות יותר ובכל המקרים של פינוי בינוי לפי תמא 38 בין התמורות יכללו תוספת של חדר לכל דירה ומרפסת שמש.
- החסרון הוא בהריסת הבניין וחוסר הבטחון המתלווה לכך.
סיכום
- אין להיכנס לביצוע פרויקט מסוג זה ללא עו"ד מלווה מטעם הדיירים הבקיא בתחום תמא 38 ואשר תפקידו להבטיח לדיירים באופן הטוב ביותר האפשרי כי יקבלו בפועל את שהובטח להם.
- כאשר מבצעים תמא 38/2 פינוי בינוי קיומו של עו"ד שילווה את ההסכמים מן השלב הראשון הוא קרדינלי שכן ברגע שייהרס הבניין יש להבטיח לדיירים בערבויות בנקאיות ובביטוח כי לא ימצאו את עצמם חס וחלילה ללא דירה כמובטח
- בדרך כלל ימליץ עו"ד של הדיירים לשכור את שירותיו של מפקח מטעם הדיירים
- מקובל כי שכ"ט עורך הדין של הדיירים אשר נבחר על ידם מתוך רצון חופשי ושכר המפקח מטעמם משולמים ע"י היזם.
כותבת המאמר עו"ד רעות גל המתמחה בכל הנושא של התחדשות עירונית
נייד 054-3214175 מייל sib1@017.net.il
צילום אילוסטרציה
תגובות
הוסף תגובה
הוסף תגובה
הקדמה
אזרחים רבים שואלים עצמם האם כדאי להם לבצע שינויים בבניין שבו הם גרים או המצוי בבעלותם
סקירה קצרה
הדרך הנפוצה ביותר היום לביצוע שדרוג למבנה ישן הוא באמצעות תוכנית מתאר ארצית לתכנון ובנייה שמספרה 38 (תמא 38).
מתחילה נולדה התוכנית מתוך כוונה לתת מענה לבעייה של מיבנים ישנים אשר עלולים להתמוטט במקרה של רעידת אדמה
במהלך השנים נעשה שימוש מירבי בהוצאה לפועל של פרויקטים המסתמכים על תמא 38 יותר מטעמים של השבחת הנכס והתחדשות עירונית ופחות מן הטעם של החשש מפני רעידות אדמה.
שאלה נפוצה
מהו ההבדל בין תוספת בנייה לפי תמא 38 לבין פינוי הבניין והריסתו והקמת בניין אחר במקומו וגם זאת בהתאם לתמא 38 ומה עדיף לדיירי הבניין.
תוספת בנייה (תמא 38/3)
- תנאי מקדמי לביצוע שדרוג עפ"י תמא 38 הינו היתר בנייה לבניין מלפני שנת 1980.
- היתרון העיקרי בביצוע תוספת הוא שהבניין עובר שדרוג מבלי שייהרס ורוב הדיירים נשארים לגור בדירתם במהלך כל קופת הבנייה ו/או למעט תקופה קצרה או אנשים רגישים במיוחד שעוזבים את הבניין בתקופה זו.
- משמעותו העיקרית לדיירים של מסלול זה הוא בבטחון שהבניין לא ייגרע ומשיך לעמוד על תילו בכל מקרה או תקלה
- אין צורך לעזוב את הבניין.
- מהן התמורות לדיירים?
- היזמים מציעים את התמורה בהתאם לנתוני הבניין;
-שדירוג המראה החיצוני
-מעלית
- לובי חדש ותיבות דואר.
בהתאם למיקום הבניין : - תוספת ממ"ד/ חדר
תוספת בנייה (תמא 38/2)
- רוב התנאים המפורטים לעיל לגבי תוספת בנייה נכונים כאשר הורסים את הניין הישן ובמקומו מוקם בניין חדש.
- בהריסה ובנייה בדרך כלל התמורות לדיירים גבוהות יותר.
- הדייר עוזב את הבניין לשכירות לכל תקופת הבנייה על חשבון היזם.
- לכשישוב לבניין יקבל למעשה דירה בבניין חדש לחלוטין.
- בדרך כלל כאשר הורסים את הבניין ליזם חופש גדול יותר בתכנון הבניין ולכן בדרך כלל התמורות לדיירים גדולות יותר ובכל המקרים של פינוי בינוי לפי תמא 38 בין התמורות יכללו תוספת של חדר לכל דירה ומרפסת שמש.
- החסרון הוא בהריסת הבניין וחוסר הבטחון המתלווה לכך.
- אין להיכנס לביצוע פרויקט מסוג זה ללא עו"ד מלווה מטעם הדיירים הבקיא בתחום תמא 38 ואשר תפקידו להבטיח לדיירים באופן הטוב ביותר האפשרי כי יקבלו בפועל את שהובטח להם.
- כאשר מבצעים תמא 38/2 פינוי בינוי קיומו של עו"ד שילווה את ההסכמים מן השלב הראשון הוא קרדינלי שכן ברגע שייהרס הבניין יש להבטיח לדיירים בערבויות בנקאיות ובביטוח כי לא ימצאו את עצמם חס וחלילה ללא דירה כמובטח
- בדרך כלל ימליץ עו"ד של הדיירים לשכור את שירותיו של מפקח מטעם הדיירים
- מקובל כי שכ"ט עורך הדין של הדיירים אשר נבחר על ידם מתוך רצון חופשי ושכר המפקח מטעמם משולמים ע"י היזם.
נייד 054-3214175 מייל sib1@017.net.il
צילום אילוסטרציה
תגובות
הוסף תגובה
הוסף תגובה
ידיעות בקצרה
ספורט
"בשביל הספורט" טור דעה מאת שי מייבסקי "מי הבא בתור ומי בתור הבא" ("איך קוראים לאהבה שלי", יהודה פוליקר ויעקב גלעד) אליך רב"ש
10/04/2024
כתבות
אירוע פלילי חמור הלילה בפ"ת
09/04/2024
כתבות
כמה חנייה שתרצו
31/03/2024
חינוך
החינוך הדתי פ"ת - בידיו
27/03/2024
מקומי
נעצר בחשד שחטף תיקים מנשים בעיר
26/03/2024
כתבות
מי קיבלו בעירייה את הסמכויות בתיקים החשובים לציבור ה′סרוג′?
22/03/2024
מקומי
ההצעה הראשונה של האופוזיציה בעירייה
13/03/2024
נדל"ן
תחזיקו טוב; מלון נוסף יוקם בפ"ת
12/03/2024
מקומי
הנשים המובילות בפ"ת
10/03/2024
מלחמת "חרבות ברזל" בפתח תקווה
מתפללים לשחרורם
14/11/2023