דיון מהותי בנושא תמ"א 38 ופינוי-בינוי בפתח תקווה ייערך ביום ראשון במליאת הוועדה לתכנון ובנייה בעיר.

כללי: נושא התמ"א – מטרתו היא לחזק בניינים ישנים, כאלה שניבנו לפני 1980, מפני רעידות אדמה (וטילים?), שכן באותן שנים תקן הבנייה היה פחות עמיד מפני רעידות אדמה 'ממוצעות', לעומת התקן שהוכנס באותה שנה. בפועל, התמ"א, נעשה ע"י זכיינים שמקבלים את הסכמת הדיירים (תנאי), ובתמורה מקבלים הדיירים  הקיימים בד"כ עוד חדר כממ"ד וכן משופץ הבניין עצמו, בד"כ גם מעלית וכדומה. הרווח של הזכיין – הקבלן הוא מדירות נוספות שמאפשרת לו התמ"א, לאחר אישור הוועדה המקומית, לבנות על הבניין – וממכירתן הוא מכסה את הוצאות השיפוץ, החיזוק וההרחבה לדיירים, וכן מותיר לו רווח. ברור, שהכדאיות והריווחיות היא פועל יוצא של מספר הדירות מזה ושל מחירן מזה. כך, שבמקומות שמחיר הדירות זול, אין כדאיות כלכלית ליזם.
בפתח תקווה, יש אלפי בניינים שנבנו לפני 1980, רוב רובם הם במרכז העיר. לכאורה, ניתן היה להפוך את מרכז העיר, באמצעות התמ"א לאיזור מחודש עצום. אלא, שיש כמה מכשולים בדרך. האחד – התמ"א מחייב מתן חניה לכל דירה חדשה (גם אם לא לדירה קיימת אם אין לה כיום חניה), ובבניינים ישנים רבים במרכז העיר השטח הכללי מצומצם ואין אפשרות למתן חניה ל2-4 הדירות החדשות. מכשול נוסף – חששה של הרשות המקומית מהעצמת בעיות התנועה שיש כבר היום במרכז העיר עוד לפני כניסתן של משפחות חדשות, מחסור לכאורה בתשתיות כגני ילדים במרכז העיר, וכדומה.



כך או כך, לתמ"א 38 יש גם יתרונות לעיר. הבולטים בהם:

שיפור פני העיר – שיפוץ המבנים הישנים, צביעת חזיתם, הגינון החדש – משווה מראה הרבה יותר אסטטי למבנים, מכפי שהם נראים היום, חלקם מוזנחים וחלקם סתם מכוערים, קלופי טיח וכדומה.


שיפור דיור – מתן אפשרות מגורים איכותיים לבעלי דירות ישנות, שדירותיהן יורחבו במסגרת התמ"א.
צעירים – דיור אטרקטיבי לצעירים, בין אלה שכבר עזבו את העיר ובין אלה שדירות מסוג זה עשויות להשאיר אותן כאן.
שידרוג מרכז העיר – שידרוג הפיתוח העירוני במרכז העיר (יותר גינון, דרכי תנועה וכדומה) וזאת על ידי גביית היטלי פיתוח בגין בנייה שתיעשה במרכז העיר ולא על חשבון היטלי פיתוח מאזורים אחרים.
וכן – הצערת מרכז העיר.


יצוין, כי בנוסף לתמ"א 38 ה'רגילה', יש גם תוכנית תמ"א של הריסה – ובינוי, מה שנקרא היה 'פינוי – בינוי', שלהבדיל מהתמ"א בה מחזקים את הבניין הישן ומוסיפים קומה או שתיים, בהריסה-בינוי הורסים לגמרי את הבניין הישן ועל השטח שלו בונים בניין חדש, גבוה יותר, אליו ייכנסו לגור הן הדיירים הוותיקים והן דירות שיהיו בבעלות היזם-קבלן שהרים את הפרוייקט.
בפתח תקווה נושא התמ"א מאוד צלע בשנים האחרונות, בין השאר כיוון שמהנדס העיר הפורש, סרג'ו רוטסקו, שיצא לפני כחצי שנה לגמלאות, ממש לא אהב את כל הנושא התמ"א וטען בהחלטיות שאין בכוח התמ"א למנוע קריסה של בניינים בעת רעידת אדמה קצת יותר חזקה מהממוצע.



כך או כך, בשנת 2012 נתנה עיריית פתח תקווה 2 אישורים לתמ"א בסך הכל, ב-2013 ניתנו 3 היתרים, ובשנת 2014 כבר נפתחו 29 בקשות לתמ"א, מהן 18 לחיזוק בניינים קיימים ותוספת דירות עליהן ו-8 להריסה ובנייה. באותה שנה הוציאה עיריית פ"ת 16 היתרים, מהם 11 לחיזוק ותוספת דירות ו-5 לפינוי-בינוי.

כאמור, ביום ראשון הקרוב ייערך במליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דיון עומק בסוגיית התמ"א, שככל הנראה ראש העירייה, עו"ד איציק ברוורמן, אינו מתלהב ממנה.




בפני חברי הוועדה יובאו לאישור המלצות מינהל ההנדסה באשר להגבלת התמ"א, עם הסעיפים הבאים:
תנאים להוצאת היתרי בנייה לתוספת בנייה למגורים עפ"י תמ"א 38:
מיקום – יינתן רק באזורי מגורים ב', ב1, ג ומסחר.
תיעדוף – יינתן רק במקום בו בנוי בפועל בניין בן לפחות 2 קומות ובו לפחות 4 יחידות דיור עפ"י היתר.
קווי בניין – לפי תמ"א 38, פתחי המבנה יתוכננו שלא לכיוון מגרשי מגורים גובלים.
חניה – חניה לכל דירה חדשה. לא יבוטלו חניות קיימות. ניתן לשלב מתקני חנייה טכניים (מכפיל חניה, לדוגמא). בפינוי – בינוי – ללא מתקנים.
צפיפות – מספר יחידות הדיור בכל קומה נוספת לא תעלה על מספר יחידות הדיור בכל קומה טיפוסית. יינתן תיעדוף לחניה ולגינון במקום לדירות גן. בפינוי – בינוי – צפיפות עפ"י תוכניות מאושרות ותמ"א עדכנית, אך לא יותר מ- 22 יחידות דיור לדונם נטו.
גינון – במגרש עד דונם נטו – 20% גינון. יותר מדונם – 30%.


בפני הוועדה יונחו כמה עשרות התנגדויות להצעות אלה. בין השאר התאחדות בוני הארץ טוענת כי ההצעה שתובא בפני המליאה של הוועדה המקומית מבקשת לצמצם את הוראות התמ"א הן באשר לסוגי המבנים עליהם אמורה להיות מוחלה התמ"א והן ביחס לתמריצים ולהקלות שקבעה התמ"א לצורך עידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה.

בצד הפרוצדורלי הם טוענים כי הוועדה המקומית לא הניחה תשתיות עובדתיות על כך שקיימים לכאורה בפתח תקווה תנאים ייחודיים המחייבים את התאמת הוראות התמ"א, כמון גידול צפוי בעיר, חוסר בשטחי ציבור וכדומה, כך שלטענת ארגון זה, הוועדה אינה מוסמכת להצר את התמ"א.

נקודתית, ביחס להצעה שלא יותר תמ"א על מבנים בני 2 קומות לפחות עם 4 דירות לפחות, טוענים כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה תיקנה בהוראות התמ"א כך שניתן להחיל תמ"א גם על בניינים שבפועל נמוכים אך מבחינה תכנונית ניתן להוסיף עליהם מכוח תקנות תקפות (באזורים של בנייה רוויה).

ביחס לפינוי – בינוי טוענים בהתאחדות בוני ישראל כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה מעודדת פינוי – בינוי ואף הוסיפה בתמ"א סעיף מקל כגון: אישור חריגה מקווי בניין, שילוב זכויות בנייה מכוח תוכניות קיימות שטרם מומשו, ועוד.
עוד הם טוענים כי קביעה אולטימטיבית של 22 יח"ד לדונם משמעה הוא שלא יוגשו ואל יאושרו בקשות כלל להיתרים של פינוי – בינוי.

למצער מבקשת התאחדות בוני ישראל כי אם הוועדה תקבל את ההמלצות שהכינו עבורה בעירייה (פיתה: מה שבטוח יקרה), אזי לכל הפחות שהתחולה תהיה רק מעוד שנה קדימה, וכל הבקשות להיתרים שכבר הוגשו וכן אלה שיוגשו במהלך השנה, (בהתחשב בזה שכל הכנתם, שעלתה כסף רב) התבססה על התוכניות והמדיניות העכשווית), - ייבחנו ויאושרו בהתבסס על ההנחיות הישנות.
 
חבר מועצת העירייה, עו"ד רמי גרינברג (ליכוד, אופוזיציה) טוען לקראת הדיון על התמ"א, כי מטרת ראש העירייה עו"ד איציק ברוורמן היא "לבלום את הפרויקטים האלה שמקודמים בכל הארץ ולמעשה לפגוע בבטיחות של אלפי מבנים ישנים בעיר. הוא פוגע ישירות בשכונות הוותיקות ובשכבות החלשות, שרק במסגרת פרויקטים אלו יכולים לשדרג את דירותיהם הישנות והמוזנחות".
גרינברג הוסיף: "התנגדותו של ברוורמן נובעת מחוסר יכולת הניהול שלו והרצון שלו לא לעשות כלום ולהעביר את הקדנציה שלו בבילויים ומבלי לעבוד קשה מדי, מאחר שפרויקטים כאלה חשובים מחייבים עבודת מטה נרחבת ומקיפה בעירייה בתחומים רבים וברוורמן פשוט לא מסוגל אז הוא עוצר את הכל".

ברוורמן


גרינברג
 
ובעוד אלה מדברים, יש מי שעומד לעשות. שר הפנים, גלעד ארדן, הודיע  ביום שלישי השבוע, כי הוא מוביל שינוי בתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
הנושא יובא לדיון הקרוב של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שתתבקש להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ל-5 שנים וכן להרחיב את הוראות התוכנית.
 
בין היתר תתבקש המועצה הארצית להקל על רשויות מקומיות לבנות פרויקטים לדיור בשכירות, על ידי כך שיוגדלו זכויות הבנייה לדיור בהשכרה בשטחים שיועדו לצרכי ציבור; לאפשר חיזוק מבני ציבור מפני רעידות אדמה; וכן להוסיף ממ"ד במבנים שנבנו בין השנים 1980-1992. צוות שיוקם על ידי המועצה יגבש את השינויים ויביא אותם לאישור תוך 6 חודשים.
 
"בשנים האחרונות אמנם חלה עלייה ביישום תמ"א 38, אולם הצורך בהאצת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, כמו גם הצורך לשדרוג האזורים האורבניים, התגבר", נמסר ממשרד הפנים. "תמ"א 38 עדיין איננה מיושמת במבנים שאינם למגורים, ולכן מוצע להרחיב את התמריץ לחיזוק מבנים שאינם למגורים - לתמריץ אפקטיבי יותר מבחינה כלכלית".
 
לדברי ארדן, "המפתח להורדת מחירי הדיור הוא, בין היתר, התחדשות עירונית מסיבית שתוסיף אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, תצמצם את הפגיעה בסביבה ותאפשר לאזרחים לשדרג את דירתם ולמגן אותה מפני טילים ורעידות אדמה".