מקרה א'- רכשתם ממש לא מזמן בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי, אתם חוזרים הביתה אחרי יום עבודה מפרך, מתיישבים על הספה ומשאלת לבכם היחידה הינה לנוח מעט. פתאום נכנס השכן בגופיה ומכנסים קצרים, שקית גרעינים ובירה קרה, מתיישב בספה, מדליק את הטלוויזיה ומתחיל לראות משחק כדורגל. למרות אהבתכם לכדורגל אתם ניגשים לשכן ואומרים לו בשפה מכובדת "אתה מוכן בבקשה לצאת מהבית שלי?", עונה השכן בפליאה "מה זאת אומרת מהבית שלך? זה הבית שלי בדיוק כמו שזה הבית שלך". עד כאן מקרה א'.

מקרה ב'- גם במקרה זה רכשתם לא מזמן דירת מגורים בבניין נאה, בשכונה טובה, במרכזה של עיר. יהודים כמו יהודים, גם אליכם הגיעו שמועות שהשכן שלכם, ממש זה מאותה הקומה, בצרות כלכליות עד כדי כך שהבנק עומד לקחת לו את הדירה. לבכם על אותו שכן, אך "מה אני כבר יכול לעשות?" תאמרו איש לרעהו. לאחר זמן מה דפיקות בדלת- "שלום, אנחנו מהבנק באנו לעקל את הדירה, אתם מתבקשים לפנות את הדירה", "אבל לי אין בעיות עם הבנק", תאמרו, "זה השכן ממול, עם הבעיות". עד כאן מקרה ב'.

אז מה קרה בעצם בשני המקרים? נחזור לכותרת המאמר הראשון "איך לא בדקתי את הנכס קודם?"

בשני המקרים בדקתם קודם רכישת הנכס את "נסח רישום המקרקעין" או בשמו העממי "טאבו", ובשני המקרים הנכס אכן רשום בטאבו, אז איך ייתכן כי בשני המקרים השכן והבנק צודקים?

לפני שנענה על השאלה נסביר מספר דברים: הקרקע במדינת ישראל מחולקת למגרשים כאשר באותם מגרשים  מבצעים "פרצלציה" וכך מחלקים את הקרקע לגושים וחלקות (לא בכל המדינה, אבל נתייחס כרגע לחלק שכן מחולק בצורה הזאת), באותם גושים וחלקות נרשמות זכויות הבעלות/ חכירה ב"טאבו" או ברשות מקרקעי ישראל.
באותו נסח טאבו/ אישור זכויות מרמ"י יפורט לנו למי יש זכויות ומה החלק בזכויות בגוש X חלקה Z, כמו כן יופיעו שם הערות תכנוניות, וקנייניות כגון רישום משכנתא, הפקדת תכנית מתאר ועוד.

נחזור דווקא למקרה ב'- איך קרה שהבנק הגיע לעקל את הדירה ה"לא נכונה"?

כמו שאמרנו קיימים גושים וחלקות, בחלקות בהן מצויות מספר דירות, כגון בבניין מגורים, נהוג להכין "תקנון הבית המשותף" ובתקנון זה לחלק את הבניין ל"תתי חלקות" כך שכל דירה מקבלת "ישות" משלה ומהווה יחידת דיור העומדת בפני עצמה. תקנון הבית המשותף מגדיר לכל דירה מה "השם" שלה (בדמות תת חלקה), מה שטחה, באיזו קומה היא ממוקמת, מה החלק היחסי ברכוש המשותף ותיאור הדירה (דירה/ קוטג'/ דירת גן ועוד), לכל זה מתווסף "תשריט הבית המשותף" אשר מראה איפה כל תת חלקה מצויה. לכן בדיקה של נסח הטאבו בלבד לא מספיקה בעת רכישת דירה אלה יש צורך ב"זיהוי" הדירה ובדיקה שהדירה הנמכרת היא אכן הדירה שהמוכר הינו בעל הזכויות בה.

במהלך עבודתי כשמאי מקרקעין, נתקלתי לא אחת בדירות אשר ע"פ רישומי הזכויות בהן היו שייכות למוכר, אולם מיקומן לא תאם את מיקום דירת המוכר. כלומר, בפועל הדירה הייתה מימין למדרגות ובתשריט הבית המשותף המגדיר את מיקום הדירה, הדירה הייתה מסומנת משמאל למדרגות.

מקרה נוסף היה שכשהגעתי כשמאי מקרקעין לביצוע שומה למשכנתא (לאחר חתימה על חוזה), נוכחתי לדעת שהדירה אומנם רשומה בטאבו ובתקנון, אך לא מופיעה בתשריט הבית המשותף, ובמיקום הדירה נרשמה תת חלקה אחרת. לכן כאשר הבנק הגיע לממש את הדירה סיכוי סביר שהיה קיים פער בין מיקום הדירה בפועל לבין מיקומה בתשריט הבית המשותף.
 
נחזור למקרה א'- במקרה זה הרעיון דומה אולם הבירוקרטיה מעט שונה, בהרבה בתים צמודי קרקע דו משפחתיים וקוטג' טורי, לא קיים תיק בית משותף למרות שהבתים נמצאים באותה החלקה. במקרים אלו רצוי להכין "הסכם שיתוף", הסכם זה מגדיר איזה חלק בחלקה (שטח/ מיקום/ כיווני אוויר) שייך למי ולרוב מוסדרים בו גם חלוקת זכויות הבניה הקיימות או העתידיות, כאשר גם במקרה זה מוכנים תשריט ובו מסומנת כל יחידת דיור, כך שהכתוב יתאים לתשריט. הסכם זה למעשה מגדיר את הזכויות בחלק ספציפי בחלקה. כאשר לא קיים הסכם יש לכל אחד מבעלי הזכויות חלק "בלתי מסויים" בחלקה.

ולכן כאשר השכן אמר " זה הבית שלי בדיוק כמו שזה הבית שלך", כנראה שבחלקה זו לא קיים הסכם שיתוף וכך לכל אחד יש זכות בחלק בלתי מסוים, ולכן השכן טען שזה גם הבית שלו. גם כאן יש צורך לבדוק שתשריט הסכם השיתוף תואם את מה שהועלה על הכתב, וגם במקרים כאלה נתקלתי במהלך עבודתי כשמאי מקרקעין.

כמובן שמקרים אלו הינם ברי תיקון, אולם תיקון זה לוקח זמן ועולה כסף.

סוף דבר:

לא מספיק לבדוק את נסח רישום המקרקעין (טאבו) בזמן רכישת דירה, יש לבצע זיהוי ממשי של הדירה, זיהוי זה נעשה כחלק מעבודתו של שמאי המקרקעין.
 


 
אלעד זעירא הינו כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך, בעל משרד "זעירא אלעד שמאות מקרקעין", שמאי מומחה מטעם בית משפט וחבר ועד סניף ירושלים בלשכת שמאי מקרקעין בישראל.